揭秘日本住宅六大细节:房子不漏水、抗震能力一流、空间用到极致……

谈及日本的房地产,我们可能首先想到的是“经济停滞、房价腰斩”那些血淋淋的教训。但日本经济停滞的20年,却诞生了一种副产品——“工匠精神”,整个社会不再追求“庞、大、快”,而是专攻“精、巧、细”。

在这样的大背景下诞生的日本住宅产品,有许多细节让人不得不服,或许在如今的行业趋势下,只有这样的产品才真正是未来的总趋势。或许与日本的房地产行业相比,我们远远不是胜利者,我们只是“太年轻”。

俗话说:买套房子穷三代,选错户型悔一生。商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品,户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。

为了更好地分辨房子好与坏,首先我们来看两张图:

揭秘日本住宅六大细节:房子不漏水、抗震能力一流、空间用到极致……

浙江奉化建于上个世纪90年代的房子,2014年4月4日倒塌,不到30年的寿命被国外媒体称为“快餐式公寓”。

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日本群马县中山道某专门学校的办公楼,建于20世纪60年代,照片摄于2016年。

这里有个疑问,日本60年房龄的旧房为何如此之新?

这一切,表面看是日本人对住宅的日常精心保养以及精湛的房屋维护技术,实质源自日本人令人敬佩的“工匠精神”。所谓“工匠精神”,就是一辈子只做一件事,而且将这件事做到极致。

1980年,日本就提出了百年建筑的目标。所谓百年建筑是指,一是建筑结构寿命100年,二是100年内可以让家庭几代人安居。

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位于大阪府大阪市中心区的住友大厦,第一期竣工于1926年

2007年,日本自民党提出“200年住宅”的概念,要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。当然,这里所指的200年,并不是说200年内不做任何的修复工作,而是指住宅的结构年限能达到200年。

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位于兵库县的甲子园巨人体育场(现名:阪神甲子园球场),1924年竣工

中国住建部副部长仇保兴曾公开表示,中国的建筑寿命只能维持25到30年。相比之下,英国的建筑平均寿命为132年,美国的建筑寿命为74年。

一、为什么日本房子不漏水?

在中国买二手房和毛坯新房,除了装修让人心力交瘁,洗手间、厨房漏水最令人抓狂。

水电部分是装修最头疼的,涉及各种管道、电路、水路的设计与安排,稍有不慎,基本都要重新来过。尤其是漏水涉及邻居,你没法偷懒不修,而修起来基本就要敲墙敲地板,伤筋动骨。

相对于国内楼房的经常漏水等问题,在日本几乎是没有的,这也是房地产商和建筑公司对住宅的最起码的保证。日本住宅的厨房与洗手间,施工时大部分采用整体厨房、整体卫生间,这是高度工业化之下的必然结果。

首先,日本管线产品由专业的设计公司设计,标准化、自动化程度高,产检极其严格,品控做得相当好。

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隐藏的布线板

其次,日本人施工时的认真和专业程度,恐怕在全球都无出其右。

高度标准的工业制成品,再经过高度专业的施工与安装,想出问题恐怕都很难。国内卫生间的同层排水将管道敷设后用混凝土埋起来,不利于检修。日本的做法是铺设完管道后,作架空防水楼板预留检修口,出现问题检修就十分方便。

一个在日本做了4年房地产中介的台湾小哥讲过一个段子。在日本买房子居然没有漏水保修,日本人不是最重视售后服务的吗?

关于漏水保修与房产中介公司主管的对话:

日本主管:什么是漏水保修?

我:我买了房子在一定期间内,假设漏水的话,就有人帮忙修缮。

主管:好好的房子,为什么会漏水?

我:可能因为老化或者外墙有渗水进来。

日本主管:啊,我懂了,那个不叫漏水,那叫施工不良。

这位台湾小哥感慨:原来在日本人眼里,那不叫漏水,日本人所谓的漏水可能是施工时挖破水管漏到人家楼下。所以不要问日本的房子为什么没有漏水保固,因为房子本来就不应该漏水。

二、住宅建设的专业化程度较高

在日本,房子主要是由制造业企业而不是建筑队来建造的,而且都是由像三菱、住友、大和、丰田、三井等制造业大企业来做的。

大企业与建筑队的区别,大概相当于专家门诊和地摊赤脚医生,其本质是专业化的程度高低。大企业背后有一整套完善的工业流程与体系在支撑,有其内部的实验室、专家智库、大数据分析等,整个工业流程基于精密的计算及自动化。

如果我们在北京装房子听说哪个装修队还有个专家智库,这是不是天方夜谭?

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1993年建造完成的大阪Next21,凸显了日本建筑制造公司的想象力和前瞻性

在上世界九十年代,日本在建筑技术方面取得多项进展,从房屋结构到软装设计,都完全像汽车工业那样流水线作业了。每个施工小组只负责自己那部分,可以多线程并进作业。

举例而言,一户建在地基阶段,会有施工小组用组合屏障把施工范围完全遮挡起来,保证不会有扬灰、漏水的情况出现,整个施工现场极其干净。与泥泞不堪的国内地基现场相比,邻居是不会有怨言的。就连这个组合屏障也是由专业的公司制造安装。

日本效率最高的房子,是仅用8个小时建了一个300多平方米的住宅,早晨8点钟开始建设,下午4点钟做完,而且品质非常好。

不是我们想的那种装配式的很简陋的房子,比国内现在的一些豪宅别墅还要高级和结实。这给我们的感受非常深——高度的工业化创造了一个高品质的住宅。

三、洗手间设计精妙

对幸福感挫败严重的房子什么样,想象一个这个画面:

地板和墙壁永远湿漉漉的卫生间,淋浴时不小心就弄湿了马桶坐垫,冬天洗完热水澡想照镜子吹个头发,镜子上却蒙了厚厚的一层蒸汽。

日本很多公寓面积都不大,但是不管多小的房子,卫生间也一定会做干湿分离的设计,这也是日本住宅的一大特色。马桶与洗澡间分开,甚至在房间的不同角落。

洗澡时不会打湿马桶,也使得家人们可同时淋浴、使用洗手台或马桶。此外,日本住宅的洗澡间一定有浴盆,泡汤可是日本人最重要的生活传统之一。

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日本卫浴设计十分注重干湿隔离

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日本分离式卫生间,带有单独浴缸

浴盆的附近的按钮,可以调节水温、水量,也可以定时放水。在晚上到家后,可以直接躺进去泡着。盆底全部是防滑颗粒,防止摔倒,但又不会太硌脚。现在新设计的房子里,浴盆对面都有显示屏,可以直接和手机连接。总之,你能想到的需求,都可以被满足。

相信买马桶盖的国人对日本的马桶一定印象深刻。马桶旁边的按钮,可以冲水、喷淋冲洗屁股,然后吹热风,有的马桶还带有电动软钳,帮女士处理护理用品等。

洗手池的下水管会连通到马桶,实现水的循环利用。马桶旁没有纸篓,日本的手纸入水溶解,纸篓就没必要,这样洗手间就不会有异味。

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曾引发中国顾客抢购的日本智能马桶盖

马桶设计独特的旋流式冲水,节水强劲,淋浴及洗浴盆都使用节水系统,设置多种节水模式。卫生间多使用纤维强化板,能够有效的抑制结露、霉菌、螨虫和异味。节能和环保是日本住宅的一大特色。

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你能从这张日式公寓设计图中找到浴室和卫生间吗?

四、室内空间用到极致

日本公寓住宅面积都比较小,一般都在60到70平方米左右。不过这并没有影响到日本人享受生活,只要设计的户型合理实用,一家3到4口居住都很舒服。

而且,在日本购房,房屋面积是指实用面积,而不是建筑面积。经过设计师的妙手,40平米能做出80平米的感觉。

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日本房屋追求对空间的充分利用

和国内的千篇一律的房间结构相比,日本更注重根据房间的特点进行个性化设计,充分利用闲置空间。以收藏收纳功能为例来说,在入户玄关,设有大容量的鞋柜,每个卧室也都有一面墙作为壁橱。

虽然房间很小,但是杂物都能收藏整齐,不占用空间,也不需要再购买衣柜这样的大型家具,也避免地震时高大的家具倾倒砸伤人。

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日本房间壁橱,用于收纳可以节省大量空间

日本知名设计师隈研吾的弟子小岛伸也,设计了阿里巴巴总部大楼。他介绍,不同于中国人追求舒适度,日本人多在意房间的利用率和便捷性。

想要在狭小的空间里住的舒服,首先要提高的就是空间利用率。譬如对于收纳空间,经过统计认为收纳空间占有室内建筑面积的10%的比例是比较合适的。而如果没有那么多空间,也可以通过“空间活用术”的手段,发掘很多不常用的空间。

像日本下面这个户型。整个房子按照使用习惯被分为“休闲区”,“洗漱区”,“起居区”三大块。

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“休闲区”包含客厅和厨房,中间多没有墙壁间隔,在面积不够的情况下,让客厅兼顾了餐厅的作用。

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日本常见厨房构造

“洗漱区”为保证能同时使用,则是多划分为3个单独房间。

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分离式洗漱区,各自独立

“起居区”主要是卧室,在面积狭小的单身公寓,大多被并入休闲区,而并非一个独立的空间。

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单身公寓对于空间的划分

五、抗震性能一流

处于环太平洋地震带的日本一直是个地震多发国家。

1996年后日本政府连续四次修改《建筑基准法》,将住宅、楼房的抗震标准提高为经得住6至7级地震摇晃而不会坍塌;日本的高层建筑必须能够抵御里氏7级以上的强烈地震;商务楼等人员密集场所要求能够经历8级地震不倒,使用期限能够超过100年。

据地震经验,在日本倒塌的大多是木质、年代久远的住宅,新建的公寓很少倒塌。日本建筑界和学术界,在建筑防震领域的研究,可谓是全球首屈一指。工业化、专业化的背后,有一套科学及学术体系为依托。日本的许多建筑创新,就是在这样的背景下做出了,在全球都获得了广泛认可。

2011年日本“3.11”大型地震及海啸发生时,距离福岛仅300公里的东京震级也在7级以上,然而地震在东京市区内造成的死亡人数仅仅为7人。

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正在施工的建筑基层

当时《纽约时报》报道称:“日本严格的建筑规范挽救了很多人的生命。如果地震发生在其他人口密集的国家,或许已经有数万人在地震中遇难。”

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日本建筑对材料的质量要求十分严苛

1996年日本实行“耐震改建计划”广泛应用了隔震技术,普遍在房屋和地基之间加入减震层,利用建筑物本身的晃动来吸收地震的能量。

这种技术,就是在建筑的底部安装弹性橡胶垫,或者摩擦滑动承重座缓冲装置来抵抗地震。这些橡胶层非常耐用,一般使用年限约60年,能够把地震对楼房的摇晃程度减轻1/3到1/5。

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隔震系统的下部板

六、永久产权,而且不限购

前阵子在东京接待了一位来自上海做餐饮的朋友,朋友是第一次来日本,属纯玩。

没想到,玩着玩着,就看好了东京,仅仅数天的东瀛游,在做不动产中介的朋友帮助下,居然立马拍板拿下了一栋可以改做民宿的小楼,外加一个供自己常来常往住用的高级公寓。感慨有钱的土豪就是任性的同时,也再次为国人投资日本房地产的手笔而咂舌不已。

日本房产对海外买家没限购,而且只要买到手了,就可获得永久产权,而不是像在国内的房产那样只是拥有70年的使用权。日本的房屋价格透明,全部在线可以查询,投资风险低。

由于都会区的人口持续净流入,租售比很高,房租收益非常稳定,是个不错的现金流。通常有不低于5%的投资回报率。此外就是保值率高,比较容易变现。

日本房产的物美价廉,对国内来的购房客来讲同样具有极大的诱惑力。在东京一个3LDK(约80平米,相当于国内的小三室一厅)的高层公寓。

假设是20年前造的,由于日本泡沫经济后房价一直走跌,那么现在的价值也就是2000万日元(125万人民币)左右,甚至有些地方1000万(62万人民币)日元就足够了。

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日本“一户建”内部装修图

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